아파트 투자는 사이클이래

 

 독서모임에서 선정된 책이라 읽어보았다. 아파트 투자에 대한 구체적인 방법보다는 아파트 가격의 상승과 하락에 대한 전반적인 개념과 이해에 대해 알려주는 책이다. 아파트 가격에는 사이클이 존재하고, 이 사이클을 잘 이용하여 매수와 매도를 하면 아파트 투자에 성공할 수 있다고 말한다.  저자가 말하는 부동산 사이클 예측의 핵심 기준 4가지는 심리, 전세가, 분양, 정책이다.

그렇다면 아파트 싸이클은 대체 어떻게 작동할까? 현재 아파트 사이클은 어느 단계쯤 진입해 있을까?

 

시장이 300% 상승하면 1억짜리 집은 3억이 되고 10억짜리 집은 30억이 됩니다. 반대로 30% 하락하면 3억짜리 집은 2억1천만원이 되고 30억짜리 집은 21억이 됩니다. ... 하락의 끝에서 감당 가능한 레버리지를 활용해 담대히 매수하는 것이야말로 사이클을 활용한 성공 투자법입니다.

 담대히 매수하되 반드시 하락장이라는 확신이 들 때 매수하자. 주식도 마찬가지이고, 어설프게 긴가민가할 때 들어갔다가는 낭패를 보기 십상이다. 

 

시장을 길게 보고, 내공과 함께 한 푼이라도 더 현금을 쌓으면서 때를 기다리면 됩니다. 기회는 반드시 또 옵니다.

 

빨리 부자가 되는 방법을 말해줄 수는 없지만 빨리 가난해지는 방법은 알려줄 수 있다. 그것은 빨리 부자가 되려고 애쓰는 것이다. - 앙드레 코스톨라니 -

 

투자는 '돈을 벌겠다' 보다는 '돈을 잃지 않겠다'는 마음으로 접근해야 합니다.

 

높은 전세가율로 인한 전세 보증금과 매매가의 적은 갭 차이를 활용한 투자는 상승장일 때는 문제가 드러나지 않습니다. ...  갭이 작다는 건 애초에 좋은 물건은 아니라는 얘기입니다. 전세보증금이나 매매가나 별 차이가 없는데도 세입자가 돈을 조금 더 주고 그 집을 사지 않는 건 결국 언젠가 나갈 집이라는 소리입니다.

 하락장에서 갭이 작은 집을 사는 것은 주의해야 한다. 하락장인데도 다른곳에 비해 갭이 작다는 것은 그만큼 살만한 집이 아니라는 소리이다.

 

주식을 비롯해 모든 투자에는 한가지 단순한 진리가 있습니다. 바로 사고, 팔고, 쉬는 것입니다. 주식이든 부동산이든 주식과 부동산을 사기보다는 때를 산다는 마음가짐으로 임해야 합니다. 시장이 안 좋아서 모두가 투자 공부를 놓았을 때 반대로 공부하고, 시장이 상승해서 그제야 허둥지둥 남들이 공부할 때에는 여유있게 투자에 뛰어들 수 있어야 합니다. 매수는 흐르는 강물처럼 여유있게 천천히, 매도는 태풍처럼 신속하게 해야 합니다.

 

부동산 폭등장에서 인천의 상승세는 무서울 정도였습니다. 하지만 가장 늦게 올랐으면서 가장 먼저 빠진 곳이 인천이었다는 것 잊으면 안 됩니다.

 부동산 폭등장을 혹시라도 놓쳤다면, 인천을 눈여겨보자. 인천은 또 내 나와바리 아닌가.

 

분명히 말하지만 아파트 매매심리의 디폴트값은 시세차익입니다. ... 도시의 인구가 줄어든다고 해도 집값이 오를 거라고 생각된다면 투기 심리가 발동하여 매수가 늘어납니다.

 

하락장의 끝 무렵 매매가와 전세가의 갭이 좁아지는 시기가 집을 매수할 시기라고 말씀드렸는데, 반대로 상승장의 끝 무렵 매매가와 전세가의 갭이 벌어지는 시기는 집을 사기에는 최악의 시기입니다.

 

거래량과 집값은 비례하지 않습니다. 집값이 폭등하기 전에도 거래량이 줄고, 폭락하기 전에도 거래량이 줄어드는 동일한 현상이 나타납니다. ... 실거래가와 더불어 호가의 변화를 주의깊게 체크해야 합니다. 호가는 매도자의 심리이며, 실거래가는 매도자와 매수자의 타협의 결과입니다.

 

갭투자 뿐만 아니라 부동산 투자는 왼쪽 어깨에서 팔아야 합니다. ... 모든 이익을 다 거둬들이겠다고 마음먹고 버티다가는 꼭지를 찍고 거래량 절벽을 맞닥뜨리며 비자발적 장기투자자가 되어 수년간 이자 부담을 끌어안게 될 수 있습니다.

 오른쪽 어깨에서 팔려고 하면 그때는 호가가 계속 떨어지고 거래량도 없기 때문에 자칫 매도하지 못하고 가격이 떨어지는걸 속절없이 지켜보게 될 수도 있다. 저자는 왼쪽 어깨에 파는 행위를 시골 감나무에서 감을 수확할 때 까치밥으로 감을 몇개 남겨두는 것으로 비유했다.